Das Sachwertverfahren zur Wertermittlung

In Deutschland zählt das Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsmethoden im Bereich Immobilien. In letzter Instanz geht es beim Sachwertverfahren immer um die Einschätzung von eventuellen Wiederherstellungskosten für die zu bewertende Immobilie.

Ausschließlich eigengenutzte Immobilien, die entsprechend keine Mietobjekte darstellen, werden in der Regel vom Immobiliengutachter mittels Sachwertverfahren bewertet. Bei der Verkehrswertermittlung kommt das Sachwertverfahren daher bevorzugt bei Ein- oder Zweifamilienhäusern zum Einsatz.

Der Verkehrswert leitet sich als maßgeblicher Wert aus dem Sachwertverfahren ab. Der Immobiliengutachter stützt sich bei den Berechnungen grundsätzlich auf die rechtlichen Bestimmungen der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), welche für alle Bewertungsverfahren als Grundlage dienen.

Grundsätzlich kann auch die Bewertung bebauter Grundstücke vom Immobiliensachverständigen im Sachwertverfahren erfolgen. Die Sachwertberechnungen basieren im Wesentlichen auf zwei Werten, die getrennt voneinander beurteilt werden müssen. Zunächst wird unter Berücksichtungen aller Erschließungskosten der Bodenwert ermittelt. Der Gebäudesachwert muss gesondert ermittelt werden, wobei die Baunebenkosten, der Bauwert sowie der Wert eventueller Außenanlagen berücksichtigt werden müssen.

Für die Sachwertermittlung sind Angaben und Nachweise über den Bodenwert, Baubeschreibungen sämtlicher auf dem Grundstück befindlichen Bauwerke und Außenanlagen, das Baujahr des Gebäudes, Beschreibungen der Bodenbeschaffenheit und der Kriterien des Grundstücks, die Größe des Grundstücks, Daten über umbauten Raum, alle Informationen zu betrieblichen Anlagen und Einrichtungen und Auskünfte über Instandhaltungs- und Reparaturrückstau relevant.

Um eine der Realität entsprechende Einschätzung einer Immobilie erlangen zu können, muss der Immobiliensachverständige den Sachwert der Immobilie äußerst gewissenhaft beurteilen. Da Kosten und Gebäudewert vom Immobiliengutachter konkret gegenüber gestellt werden müssen, erweist die die genaue Wertermittlung als diffizile Angelegenheit. Das Sachwertverfahren stellt also eine rein rechnerische Prüfung des Bestands bei einer Immobilie dar. Natürlich müssen weitere Faktoren, die den Wert beeinflussen können, wie Instandhaltung, Abnutzungszustand und eventuelle Instandsetzung ebenfalls analysiert werden, um den Zustand der Immobilie darzustellen. Der Immobiliensachverständige muss diese Faktoren in die Immobilienwertermittlung einfließen lassen. In der Kalkulation, die im Rahmen des Sachwertverfahrens angestellt wird, müssen zudem das Baujahr, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer der Immobilie vom Immobiliengutachter berücksichtigt werden. Im Endeffekt bestimmen alle diese Faktoren gemeinsam den eigentlichen Sachwert der Immobilie.

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