Hamburger Tabelle

Hamburger Tabelle

Seit 1983 ist ein verwendbares Hilfsmittel bei der Berechnung von Mietminderungen die Hamburger Tabelle, welche als eine Rechenanleitung darstellt. Allerdings zählt die Hamburger Tabelle nicht zu den verbreiteten Mietminderungstabellen, an die denen sich die gerichtliche Rechtsprechung im Normalfall orientiert. Trotzdem wurde die Hamburger Tabelle vom Landgericht Hamburg angewandt.

Eine Mietminderung muss gemäß Gesetz immer angemessen ausfallen. Mieter und Vermieter haben damit natürlich häufig Probleme, denn eine allgemeingültige Berechnungsgrundlage ist nicht vorhanden. In ähnlichen Fallkonstellationen fällen die Gerichte zudem häufig sehr unterschiedliche Urteile.

Das Urteil Az. 16 S 332/82, vgl. WuM 1983, 290 des Hamburger Landgerichts vom 24.05.1983 brachte erstmals die Hamburger Tabelle auf den Plan. Diese wurde von dem Sachverständigen Kamphausen entwickelt. Im damals verhandelten Fall ging es um Mängel in mehreren Räumen einer größeren Mietwohnung.

Die Mängel mussten nun gegeneinander gewichtet werden. Daher setzte das Gericht für jeden Raum in der Wohnung einen entsprechenden Wohnwert fest. Nutzungsart und Größe waren dabei ausschlaggebend. Welcher Mietanteil nun auf welchen Wohnraum entfallen sollte, musste ermittelt werden. Das Wohnzimmer wurde beispielsweise aufgrund der Größe und Nutzung mit einem Mietanteil von 28 % bedacht.

In wie fern nun der Nutzungsanteil eingeschränkt wurde, musste als nächstes festgestellt werden. In diesem Fall ergab sich eine Nutzungsminderung von 12 %. Die Mietminderungsquote wurde entsprechend auf den Mietanteil des Wohnzimmers in Höhe von 28 % ebenfalls mit 12 % angerechnet. Bei einer Bruttomiete von 500 Euro wurde der Wohnwert des Wohnzimmers mit 140 Euro beziffert, was 28% ausmachte. Entsprechend ergab sich eine 12%ige Mietminderung aus diesen 140 Euro in Höhe von 16,80 Euro.

Die berechneten Werte dieses konkreten Falles wurden in der Hamburger Tabelle umgesetzt. Entsprechend erhält ein Wohnzimmer einen Wohnwert von 28%, ein Schlafzimmer einen Wohnwert von 12% und eine Küche einen Wohnwert von 10%.

Diese Werte können, so stellte das Hamburger Landgericht allerdings fest, nicht einfach für alle Räume addiert und verallgemeinert werden. Vielmehr müsse eine Gesamtbetrachtung im Einzelfall erfolgen. Liegen eine andere Wohnungsgröße, eine andere Raumaufteilung oder eine andere Nutzungsart als im vorliegenden Fall vor, so müssten auch andere Prozentsätze zugrunde gelegt werden. Das Gericht wies darauf hin, dass die Prozentsätze sich nicht auf jede beliebige Wohnung eins zu eins umlegen ließen, sondern sich auf den verhandelten Fall bezögen. Dafür seien die starken Unterschiede bei den Wohn- und Größenverhältnissen verantwortlich.

Um die Hamburger Tabelle erstellen zu können, war ein sehr hoher Rechenaufwand erforderlich, obwohl sie trotzdem nicht auf alle anderen Wohnungen übertragbar ist. In der Rechtsprechung und in der Praxis der Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachter konnte sich die Hamburger Tabelle daher nicht durchsetzen, da ihr die Allgemeingültigkeit als anerkanntes Mittel zur Berechnung der Mietminderung fehlt. Die angegebenen Prozentsätze eignen sich für den Immobiliengutachter daher nur in den wenigsten Fällen für die Bewertung einer Mietminderung.

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