Eine Immobilie kann unter dem Vorbehalt des sogenannten Nießbrauchs im Rahmen der schenkungs- bzw. erbschaftssteuerlichen Gestaltung ein Nutzungsrecht auf einen Nutznießer übertragen werden. Es ist ratsam, einen Immobiliensachverständigen zu befragen, wenn der Immobilieneigentümer ein dingliches Nutzungsrecht an der Immobilie behalten möchte, obwohl eine Übertragung durch eine Schenkung erfolgt, aus der steuerliche Vorteile resultieren.

Aspekte des Erbrechts und der steuerlichen Veranlagung müssen deshalb berücksichtigt werden, weil der Schenker das Recht zur Verwaltung des Nießbrauchobjekts und die Verfügung über die Erträge aus der Immobilie in Händen hält. Um eine exakte Berechnungsgrundlage zu erhalten, ist es notwendig, den Wert der Immobilie entsprechend korrekt einzuschätzen. Daher wird ein Immobiliengutachter bei der Immobilienbewertung neben dem derzeitigen Wert der Immobilie auch das durch Nießbrauch erreichbare Einkommen ermitteln.

Eine Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt gemäß § 14 ErbStG hat letztlich das Ziel, die Vermögenssubstanz mit Wirkung auf die Schenkungssteuer auf den Beschenkten zu übertragen. Den genauen Verkehrswert der Immobilie durch den Immobiliensachverständigen einschätzen zu lassen, ist wichtig, um im Vorfeld möglichst exakte Zahlen zu den entstehenden Steueransprüchen des Staates zu erhalten.

In der Regel ändert sich für den Nießbraucher steuertechnisch wenig, da er bereits zu Eigentümerzeiten mit Vertragsbeziehungen und Vermietungsaktivitäten vorbelastet war. Im Jahr 2009 kam mit der Erbschaftssteuerreform eine neue Regelung in Bezug auf Nießbrauchimmobilien. Der Kapitalwert solcher Immobilien ist bei der Ermittlung des schenkungssteuerpflichtigen Erwerbs nun voll abzugsfähig. Für den Immobiliensachverständigen ergibt sich aus dem Jahreswert der erzielten Mieteinnahmen unter Abzug der üblichen Aufwendungen und unter Berücksichtigung des Kapitalisierungsfaktors der Kapitalwert der jeweiligen Immobilie.

Wenn beispielsweise ein 55jähriger Vater ein vor mehr als 25 Jahren erbautes, unbelastetes Mietshaus inklusive 700 qm Grundstück mit einem lebenslangen Nießbrauchvorbehalt überschreiben möchte, so sollte zunächst geklärt werden, wie sich für die Tochter die Schenkungs- und Erbschaftsteuer auswirken könnten. Um dies zu tun, muss zunächst der Bodenrichtwert des Grundstücks durch einen Immobiliensachverständigen ermittelt werden. Bei der Beratung eines Klienten muss der Immobiliengutachter zudem berücksichtigen, welchen Verkehrswert das Gebäude erzielen könnte und in welchem Zustand die Bausubstanz ist. Auf diese Art können beide Parteien sicher sein, dass alle Vorzüge der Schenkung und alle steuerlichen Freibeträge ausgeschöpft werden.