Residualwertverfahren

Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter nutzen üblicherweise bei der Wertermittlung unbebauter oder unnutzbarer Grundstücke, in deren Lage sich keine oder wenige Vergleichsobjekte vorhanden sind, das Residualwertverfahren. Eine fiktiv angenommene Grundstücksnutzung ist die Basis bei der Arbeit des Immobiliengutachters mit dem Residualwertverfahren. Das Ergebnis, Residuum genannt, ist im Endeffekt der Bodenwert, der mit der Ertragswertrückrechnung als letzte Unbekannte ermittelt werden muss. Den Gebäudeertragsanteil setzt der Immobiliengutachter im Ertragswertverfahren fiktiv als eine den Marktverhältnissen unterworfene Größe als bekannt voraus.

Immobiliensachverständige arbeiten im Residualverfahren mit einer Formel. Das Residuum bzw. der Bodenwert ergibt sich aus dem Verhältnis des fiktiven Verkehrswerts zu den Gestehungskosten, die Baukosten, Nebenkosten und Erwerbskosten umfassen. Unter den Immobiliengutachtern ist das Residualwertverfahren jedoch relativ umstritten, da ein realistisches Verhältnis zwischen dem Residuum und dem tatsächlichen Markt nicht sichergestellt werden kann.

Schließlich drückt das Residualverfahren einzig aus, welche Investition in Grund und Boden bei normalen Renditeerwartungen als rentabel erscheinen. Jedoch kann der Immobiliengutachter das Ergebnis nur indirekt in Beziehung zu den tatsächlichen Marktverhältnissen setzen. Aus diesem Grund werden Immobiliengutachter das Residualwertverfahren, welche auch Investorenmethode genannt wird, zur Ermittlung des Bodenwerts eher selten nutzen.

Im Rahmen der Immobilienbewertung stellt das Residualverfahren zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises grundsätzlich nur eine Alternative dar. Das Verfahren wird in der Projektentwicklung eingesetzt, da der Investor lediglich an der Kalkulation eines maximalen Grundstückspreises interessiert ist, damit das Projekt unter günstigsten, wirtschaftlichen Aspekten realisiert werden kann.

Der Immobiliengutachter wird zunächst mittels Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren den vorläufigen Verkehrswert für eine fertig gestellte Immobilie ermitteln. In der Regel wird der Immobiliensachverständige ein vereinfachtes Ertragswertverfahren nutzen. Der Bodenwert wird in diesem Fall vom Immobiliengutachter nicht berücksichtigt, da dieser ja gerade das Ergebnis dieser Methode darstellen sollte.

Für die Realisierung von Baumaßnahmen und Projekten notwendigen Kosten wird der Immobiliengutachter inklusive Finanzierungs- und Zwischenfinanzierungskosten in Abzug bringen. Daraus ergibt sich der für das jeweilige Projekt tragbare, maximale Bodenwert als Residuum. Der Immobiliensachverständige verwendet Mieten und Verkaufspreise als Parameter für die Ermittlung von Bauträgergewinn, Verkehrswert, Finanzierungskosten und Baukosten. Das ermittelte Ergebnis wird für den voraussichtlichen Zeitraum bis zur Realisierung diskontiert bzw. abgezinst.

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