Der Standort, das Alter und die Austattung eines Hauses werden für die Wertermittlung eines Gebäudes herangezogen. Dabei tauchen Begriffe wie Normalherstellungskosten, Restnutzungsdauer und Baunebenkosten auf. Für die Berechnung des Wertes des Gebäudes bilden die Gebäudeeigenschaften sowie der Bodenwert die Ausgangspunkte. Allerdings gibt es auch Faktoren, die neben diesen wertsteigernden Kriterien zu einer technischen Wertminderung führen können.

Bauschäden und Baumängel in der technischen Wertminderung

Es bestehen gravierende Unterschiede zwischen Bauschäden und Baumängeln, wenn diese beiden Begriffe im allgemeinen Sprachgebrauch auch häufig gleich gesetzt werden. Fehler, welche innerhalb der Bauphase entstanden sind, werden als Baumängel angesehen. Ein Auslöser für diese Baumängel kann die Verwendung von minderwertigen oder falschen Materialien sein. Der Verzicht auf eine angemessene Sicherung der Qualität oder auf bauliche Genauigkeit aus Kostengründen führt zu Ersparnissen an falscher Stelle. Dies kann Wasserschäden, Bergschäden oder Holzerkrankungen nach sich ziehen. Solche Baumängel führen selbstverständlich alle zu einer Wertminderung des Bauwerks.

Bauschäden hingegen entstehen erst, nachdem der Bau abgeschlossen ist. In diesen Fällen ist meist eine Vernachlässigung der Instandhaltungsmaßnahmen der Auslöser. Auf Basis der Kosten für die Behebung der Bauschäden am Stichtag der Immobilienbewertung errechnet der Immobiliensachverständige die Höhe der Wertminderung. Allerdings kann die Wertminderung vom Immobiliensachverständigen auch aufgrund von Erfahrungswerten festgelegt werden.

Altersbedingte Abnutzung als Wertminderungsgrund

Um die technische Wertminderung aufgrund des Alters einer Immobilie zu beziffern, wurden bis zum Jahr 2010 zahlreiche Verfahren angewandt. Bereits im Juni 2009 wurden die Regelungen zur Wertermittlung jedoch bereits teilweise durch die „WertV 98“ ersetzt. Endgültig trat die neue Verordnung „ImmoWertV“ dann im Juli 2010 in Kraft.

Biologische Schäden und die technische Wertminderung

Bakterien, Algen und Pilze können zu Schädigungen führen, die ebenfalls als technische Wertminderung anzusehen sind.  Auch Mittel, die zur Vernichtung biologischer Schäden genutzt werden, werden dabei berücksichtigt. Feuchtigkeit und Wärme bilden die optimalen Voraussetzungen für die Entstehung von biologischen Schäden, da die Vermehrung der Bakterien, Algen und Pilze vorangetrieben wird. Fehlerhafte Konstruktionen und falsche Materialien sowie neuartige Baumethoden, über die Erfahrungswerte fehlen, können Gründe für den Beginn einer biologischen Schädigung sein.