Vergleichswertverfahren

Der Klassiker – Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird von vielen Immobiliengutachtern bevorzugt, wenn es um die Beurteilung der aktuellen Marktlage und einen objektiven Überblick über momentane Verkehrswerte bei Immobilien geht. Ein Vergleich ermöglicht die Bewertung eines Immobilienobjektes. Die Methode des Vergleichswertverfahrens basiert grundsätzlich auf der Vergleichsmöglichkeit von gleichwertigen Grundstücken und Immobilien miteinander. Eine Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken ist so gleichermaßen möglich.

Mit dem Vergleichswertverfahren wird der Immobiliensachverständige in der Regel arbeiten, wenn es sich bei den zu beurteilenden Immobilien um Wohneigentum wie Ein- oder Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden, handelt. Mittels Vergleichswertverfahren kann der Immobiliengutachter, für das jeweilige Objekt den aktuellen Marktwert ermitteln. Die Objekte, die zum Vergleich herangezogen werden, sollten im gleichen Einzugsgebiet bzw. Der gleichen Region liegen. Zudem sollten Ähnlichkeiten in Größe und Ausstattung vorhanden sein. Für den Immobiliengutachter ist es ebenfalls wichtig, dass die letzte Bewertung der Vergleichsobjekte möglichst in einem vergleichbaren, zeitnahen Zeitraum erfolgte, um sich am aktuellen Marktwert orientieren zu können.

Hat sich der Immobiliengutachter für die Wertermittlung einer Immobilie über das Vergleichswertverfahren entschieden, so muss zunächst der Wert von Grund und Boden ermittelt werden. Der Immobiliensachverständige kann für die Bewertung des Bodenwerts auf die Kaufpreissammlung der deutschen Gutachterausschüsse zurückgreifen, sofern er vorab die Einsicht in selbige beantragt hat. Die Informationen der Kaufpreissammlung sind allerdings erst aussagekräftig, wenn in die Bewertungen mindestens zehn Vergleichswerte von ähnlichen Grundstücken eingeflossen sind. Hinsichtlich des Bodenrichtwerts kann sich der Immobiliengutachter auch über Bodenrichtwertkarten einen Einblick erhalten. Diese Bodenrichtwerte werden von Städten und Gemeinden ausgegeben und machen ersichtlich, welche Werte Grundstücke in bestimmten Lagen erzielen können.

Auf dem jeweiligen Grundstück vorhandene bauliche Objekte werden ebenfalls in einer Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse gelistet. Diese kann als Berechnungsgrundlage vom Immobiliengutachter ebenfalls herangezogen werden. Grundstücksmarktberichte sowie Marktrecherchen können bisweilen eine Alternative zur Wertermittlung baulicher Anlagen für den Immobiliensachverständigen darstellen. In die Bewertung einer Immobilie müssen natürlich auch andere Aspekte wie der bauliche Zustand, Infrastruktur und Ausstattung der Immobilie mit einfließen, um zu einem relevanten Ergebnis zu gelangen.

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